Proč stavební dozor

V této fázi bych měl specifikovat své požadavky (velikost stavby, dispoziční řešení, vybavení, účel jednotlivých místností, vzhled, jednotlivé materiály, technologické vybavení, orientační časový plán výstavby, finanční horizont apod.) Čím jasněji a přesněji dokáži tyto požadavky specifikovat, tím jednodušší a rychlejší bude následná práce a výsledek bude lépe odpovídat našim představám.

Všichni máme určitě nějaké známé, kolegy, kamarády, kteří již stavěli a kteří nám mohou doporučit již vyzkoušené firmy, popřípadě si vezmeme reference od námi vybrané projekční kanceláře či projektanta a obvoláme si již realizované zakázky.

Má různé stupně.

• Zjednodušená pro Ohlášení (týká se spíš drobných stavebních úprav)
• Dokumentace stavby k územnímu rozhodnutí
• Dokumentace stavby ke stavebnímu povolení

Nutnost zpracování výše uvedených jednotlivých stupňů dokumentace se dozvím na příslušném stavebním úřadě.

Další stupně dokumentace jsou zcela na rozhodnutí stavebníka

• Dokumentace k výběrovému řízení (tendrová dokumentace)
• Realizační dokumentace
• Dokumentace skutečného stavu(zpracovává dodavatel stavby)

A nyní si položme několik otázek :

• Jsem schopen posoudit , zda dokumentace obsahuje vše potřebné?
• Jsou jednotlivé výkresy vzájemně zkoordinovány?
• Nechybí někde něco ,co budu muset později draze dodělávat?
• Jsou zapracovány všechny mé připomínky a požadavky?
• Není možné levnější řešení?
• Jsou použité materiály dostatečně kvalitní?
• Obsahuje dokumentace výkaz výměr?
• A takto bych mohl pokračovat dále.

Ve stavebnictví pocítíte velmi brzo, že co zanedbáte v přípravné fázi to se Vám při realizaci vrátí ve formě zvýšených nákladů, prodlouženého termínu, nebo jen zvýšeného úsilí (stresu) všech zainteresovaných stran. Z výše uvedeného vidíte, že pro stavebníka je velmi výhodné již v této fázi (a především zde) konzultovat jednotlivé kroky s odborníky.

V této fázi si musím zvolit způsob vedení stavby:

• „stavby na klíč“ tvz.Generální dodavatel)
• dodavatelsky : rozdělím stavbu na jednotlivé etapy a mám různé dodavatele jejichž koordinaci provádím sám nebo za pomoci třetí osoby (nutná odborná způsobilost
• Dále potřebuji specifikovat zadávací podmínky (tendrová dokumentace,výkaz výměr ) tak, aby zadání bylo jednoznačné.
• Poté oslovím několik firem. Po obdržení nabídek je vyhodnotím(porovnám jednotlivé položky , abych viděl rozdíly a nyní již zbývá jen vyhodnotit nejvhodnější nabídku.

Jak na to?

Položme si opět několik otázek:

• Podle čeho hodnotit? Podle ceny,referencí, velikosti firmy?
• Je možné s předloženou cenou ještě něco udělat?
• Jsou uvedené ceny reálné?
• Uvedl dodavatel do nabídky opravdu všechno?
• Jsem schopen to poznat?

Jedna z nejdůležitějších věcí v celém stavebním procesu. Upravuje vzájemné vztahy mezi stavebníkem a dodavatelem díla. Tyto vztahy by měly být vyvážené pro obě strany. Proto je nezbytné naprosto přesně definovat smluvní strany, místo stavby, rozsah prací, cenu, splátkový kalendář, termínový kalendář, odpovědnosti za dílo včetně případných vad, záruční dobu, zádržné , případné sankce a také postup při řešení sporných záležitostí.

Ze své zkušenosti mohu říci, že nejúčinnější metoda pro zdárný průběh výstavby je provádět dílčí platby vždy až po provedení příslušných částí díla. Nikdy ne dopředu!!!

Žel realita bývá často jiná. …

Pro vyřízení potřebného povolení musíte nejprve získat kladná vyjádření dotčených orgánů státní správy (např. hasiči,hygiena,vodárny, kanalizace, bezpečnost práce, telecom, aj.) k příslušnému stupni dokumentace. Seznam získáte na příslušném stavebním úřadě.

V této etapě výstavby je potřeba zabezpečit zejména tyto činnosti:

• dodržet podmínky uvedené ve stavebním povolení a vyjádření dotčených orgánů státní správy
• protokolárně předat staveniště
• dohlédnout na soulad prací dle projektové dokumentace a smlouvy o dílo
• dodržovat časový harmonogram výstavby
• dohlédnout na dodržování technologických postupů a závazných předpisů
• dohlédnout na provádění předepsaných zkoušek
• kontrolovat části díla, které budou zakryty, případně budou trvale nepřístupné
• organizovat a řídit kontrolní dny
• dohlížet na vedení stavebního deníku a zaznamenávat nezbytné údaje o stavbě
• kontrolovat a organizovat odstraňování vad
• projednávat změny projektu, vícepráce, méněpráce
• posuzovat oprávněnost požadavků dodavatele
• odsouhlasit prostavěnost a následné zálohy dodavatele
• koordinovat spolupráce mezi projektantem a dodavatelem stavby
• provést přejímku stavby včetně sepsání vad díla
• zajistit provádění odstraňování vad
• kontrola dokumentace skutečného provedení
• kontrola úplnosti všech dokladů ke kolaudaci
• zajištění kolaudačního řízení a provedení zápisu do katastru nemovitostí
• zajištění celkového finančního vypořádání s dodavateli

Z výše uvedeného stručného popisu výstavby si každý může udělat vlastní obrázek o využitelnosti či potřebě stavebního dozoru v jednotlivých fázích výstavby.

Z vlastní zkušenosti mohu říci, že náklady vynaložené na stavební dozor se investorovi minimálně vrátí:

• v dodržení kvality díla
• v ušetřených nákladech stavby
• v klidnějším spánku (stres přenesete na stavební dozor, který hájí vaše zájmy a snaží se udržet vztah investor – dodavatel v mezích profesionality a vzájemné úcty.